提及存量资产运营困境，“硬件老、业态单一、招商困难” 成为行业的高频词。然而，在刘雪萌眼中，这些只是表象，真正的核心问题在于“运营能力的脱节”。

基于多年实践，刘雪萌敏锐捕捉到行业容易陷入的三大误区，直指其对资产价值释放的制约。其一，是“重改造、轻运营”。业主斥资改造，却缺乏长期运营规划，导致改造和运营脱节，钱投了、楼改了，却没有好效果；其二，是“同质化跟风”。盲目复制案例，却不理解背后的运营逻辑，只抄形式没有内容，又没有持续产业资源导入赋能项目，导致项目热度难以持续。其三，是短视思维，过度追求出租率，没有长期主义视角，难以增加客户黏性。

这些误区造成了行业的运营困局，但市场的生命力却恰恰在于困境中催生变革。混沌之中，“轻资产运营”新模式应运而生，供求关系明显：一方是资产持有方，由于转型压力或其他原因具有改造意愿，但对于新兴市场所需的运营能力不足，需要专业支援；另一方是资产运营方，拥有成熟的品牌体系、产业资源和精细化运营能力，为合作提供了可能。双方各取所长，形成了“轻资产运营”的合作模式，并逐步总结出了一套盘活存量资产、释放资产价值的有效方法。

然而，在落地过程中，由于部分资产运营商运营模式有差异，在营收上仍严重依赖租金，甚至需要地产等其他业务收入反哺，其宣称的独立盈利能力未被证实；同时，因无法实现空间价值提升而导致合作破裂的案例也时有发生。预期与结果的巨大落差，让“轻资产运营”模式频频受到行业质疑。

面对“园区轻资产运营是伪命题”的行业质疑，刘雪萌明确表态：“轻资产绝非伪命题，这些问题是轻资产模式发展当中的阶段性问题，而非模式本身问题。”在他看来，轻资产模式的“遇冷”，根源在于三个层面：

一是部分运营商能力不足，后劲缺乏。部分企业仅仅输出标准化体系，缺乏服务优化与核心壁垒构建，不能为合作业主带来资产增值，出现“由轻转重”，部分轻资产品牌也就此淹没在行业中。二是行业仍处于成长期，缺少成熟的轻资产运营品牌。中国不动产资产管理水平比发达国家和地区起步晚，精细化管理不足，而这也正是蜜蜂公司等企业的机遇所在；三是运营商的产业规划能力差。

“轻与重是相对的，是不同公司在不同阶段的战略选择，没有绝对正确的路径，如香格里拉仍有大量自持物业。目前就蜜蜂公司而言，我们旗下品牌BEEPLUS借鉴酒店行业运营逻辑，以‘做产业办公界的万豪’为目标，通过品牌力、会员体系、精细化运营、资产改造能力几个维度，构建出一套从策划定位、资产改造、筹开运营、长期招商到产业赋能的全周期服务体系，并通过与业主利益绑定的合作模式，已在多个项目案例中获得了很好的成果。”对于中国未来市场，刘雪萌抱有积极态度，认为未来市场当中会看到非常多优秀的轻资产空间运营商品牌，呈现出“百花齐放”的状态。蜜蜂公司也正朝着这一方向坚定前行。

刘雪萌回忆起早期在说服资产持有方进行合作时所面临的压力，表示蜜蜂公司当时是第一个吃螃蟹的人。早期行业主流模式还是二房东模式，资产持有方更习惯“固定租金”的简单合作。怎么说服他们接受全新模式是一大挑战。

“BEEPLUS通过在深圳的成功案例，逐步建立信任，也不断地给到持有方一些信心。”目前，珠海、南通已有业主连续合作 3-4 个项目；小红书、哔哩哔哩等客户端的诸多优质客户积累，也成为BEEPLUS一步品牌化、连锁化的重要抓手。

面对这些问题，蜜蜂公司的破局之道聚焦于两大核心要素：一是持续的运营思维，必须贯穿资产盘活全周期。“很多运营方有改造热情，也愿意投入，但是没有深刻理解后续长期运营的需求，导致效果不佳，客户也不买单。”二是产业赋能，需通过精准资源导入避免资产“空有形式”。刘雪萌强调，BEEPLUS这个品牌凭借全链条服务能力，把客户需求融入产品设计，以运营思维盘活全过程，交付的产品才能符合客户需求。这是存量资产价值提升的关键。

蜜蜂公司认为“中国不缺园区，缺高品质的产业园区”。那么，高品质产业园区应该以何为“标尺”？刘雪萌认为，真正的高品质园区需满足五大标准：一是产品要动态适配。产品不是一成不变的，每一轮迭代升级都要紧扣客户需求；二是办公与生活场景深度融合。让客户在园区载体中提升工作效率与舒适感；三是产业精准定位与强大产业导入能力。好的产业园区，需要形成产业集聚效应；四是数字化管理与运营体系。传统物业管理已经很难满足客户的需求。五是统一的品牌与标准管理。

针对以上五大标准，BEEPLUS推出系统化的产品响应市场所需：旗下的X研究院，至今已研发出午休仓、电话亭、社交大堂等近 40 种 “X设计”，都是源于对客户需求的深度洞察；以“Bring Life into Work”为理念打造“第三空间”，让办公8小时和生活8小时深度融合；例如在南通BEEPLUS紫琅硅谷打造集成电路特色楼宇，链接大湾区资源，在招商阶段便签约十多家相关企业，形成上下游协同生态。

自主研发HERO系统，实现办公业态硬件与软件无缝连接，解决功能与业务脱节问题。南通能达BEEPLUS创智天地，是产业社区产品线，从办公空间到企业家俱乐部、饭堂、公寓等等，都是BEEPLUS自有品牌运营。通过统一标准，园区各个业态的布局，打通了会员体系，真正做到为同一个群体去实现统一标准的、多元化的这种服务。

当被问及蜜蜂公司是否已迈入高品质园区运营商TOP3行列时，刘雪萌回应道：“我们不愿用‘一百分’或行业排名来限定自身发展边界，而是立志成为中国最具创新精神的资产管理运营商。未来，我们将持续深耕创新、精进服务，聚焦客户需求打造更优质的产品与生态，让市场和客户来检验我们的成长与价值。”

2025年，蜜蜂公司迎来成立十周年。回望十年发展路，其从单一产品迈向全业态覆盖，从传统运营升级为智慧服务；始终坚守着以客户为中心的初心，保持着敢为人先的创新精神。这份变与不变、创新与坚守的平衡，不仅为企业自身积累了深厚的底蕴，更为行业留下了深刻的精神弧光。

未来，蜜蜂公司已有清晰规划。刘雪萌表示，“支持我们做好第一个十年和未来的，是我们的创新能力。在这个赛道上，我们仍然大有可为。”随着轻资产案例积累，品牌背书增强，合作日益顺畅。如今，越来越多业主主动选择轻资产运营合作模式，认同“共赢”价值。接下来，BEEPLUS品牌将重点围绕“城市深耕战略”，通过跨区域协同加速全国布局，同时持续提升核心能力，为业主提供更加全方位的资产管理解决方案。

刘雪萌直言，最终目标是希望打造一个更加具有行业影响力的不动产资产管理品牌。蜜蜂公司的十年蜕变，对于刘雪萌与团队而言，或许只是序幕，这段征程，还将书写出更多关于成长与突破的精彩篇章。