在蜜蜂公司成立十周年的关键节点，回望企业从初创探索到行业标杆的成长轨迹，再看资产管理行业从增量扩张到存量精耕的转型浪潮，蜜蜂公司创始人兼董事长贾凡结合十年实践以及对行业长期洞察，在此次十周年成长礼上提出企业转型发展的核心主张：以创新为锚点，发挥美学优势，在存量资产盘活与行业标准重塑中持续破局。

破局之基：于存量困局中锚定运营方向

行业痛点从来都是破局者的起点。在城市更新从“拆旧建新”转向“有机更新”的政策导向下，大量存量资产陷入管理参差、运营落后的困境，中国不缺产业园区和写字楼，缺的是高品质的，这些“看得见的浪费”，在贾凡眼中正是明确的创新机遇。2015年蜜蜂公司创立初期，他便带着团队深入调研市场，很多闲置的存量资产缺乏专业运营能力，这让他坚定了聚焦存量资产的决心，带领团队锁定“激活存量价值”这一核心命题。

“我经常坐飞机，快降落时透过窗外看到城市中大量的不动产资产，这些资产属于政府、企业、个人，但遗憾的是，我们没有把这些不动产资产管理好。过去改革开放40年，我们最主要的财富都在不动产资产里面，所以未来10年、20年，如何通过换新升级让这些不动产资产发挥价值，是我们看到的未来。”

“很多人觉得存量资产只是‘旧房子’，但在我看来，每一栋建筑里都藏着城市的记忆和未被释放的价值，关键在于用什么样的运营逻辑去激活它。”

他深知，中国在高品质和精细化的不动产运营方面，与欧美、日新等国的差距本质在理念与态度。这种对行业周期的清醒认知，对市场需求的深刻把握，成为创新破局的第一块基石，也为后续与国央企的合作埋下伏笔。

破局之法：以多品牌战略重构运营逻辑

在重资产主导的行业传统中，贾凡始终认为轻资产模式是差异化发展的关键。2018年，他下定决心带领蜜蜂公司转向轻资产路线，提出品牌化、酒店化、连锁化战略，立志成为“办公界的万豪”，聚焦核心能力输出。转型初期说服业主从“收租者”变“投资者”极具挑战，但他始终坚信专业运营的价值，最终凭借“战略定位-空间重塑-产业运营”的全链条服务体系赢得信任。

“万豪品牌有100多年历史，全世界有1万家酒店，可99.9%的资产都不是万豪的。万豪做的是输出品牌、客户资源和系统，以及管理理念。我们要做的就是把这种模式复制到资产运营领域，用轻资产的杠杆撬动存量市场的巨大价值。”

“刚开始和业主谈判时，几乎所有人都问‘为什么我要花钱让你们运营’，我告诉他们，‘您持有的不是房子，是能持续增值的资产，我们的价值就是让资产从‘沉睡’到‘生钱’。’”

截至2025年，蜜蜂公司已与深业集团、格力集团等多家国企合作落地多个项目，形成优势互补的合作生态。同时，贾凡推动打破单一品牌局限，从BEEPLUS拓展出CITYPLUS、HERO多品牌矩阵，形成覆盖不同场景、满足多元需求的资产运营服务体系。

破局之魂：用美学和创新重塑行业价值

在贾凡看来，真正的破局不止于模式迭代，更在于价值标准的重构。针对行业“审美失察”、“运营粗放”的沉疴，他带领团队将美学理念与创新理念融入产品，打造产业中心、商企中心、产业社区、写字楼四大产品线与蜜蜂资管、蜜蜂物管、蜜蜂企服、蜜蜂产服四大核心服务能力，通过自研的HERO系统实现运营数据可视化，让产业载体成为资源流动的闭环平台。

“中国在过去几十年存在着审美的集体失察，这个现象在改善，但远远不够。资产运营不是简单的‘刷墙铺地’，而是要让空间有温度、有美感，能真正适配人的需求。”

“很多同行做运营只盯着‘出租率’，但我们更关注‘空间使用率’和‘客户满意度’，美学是连接空间与人的桥梁，创新是让空间持续产生价值的内核。”

蜜蜂公司提出了“以空间连接彼此，激发每个了不起的梦想”的使命，产业载体仅构建“工作-生活-社交”三位一体的生态，注重为人与人、企业与企业之间的交流创造机会和空间，要打通产业关联，构建紧密合作型产业生态。这种以专业化运营激活存量资产、以产业生态带动经济升级、以人文关怀提升城市品质的实践，重新定义了资产运营的价值内涵。

以下是演讲全文

尊敬的各位来宾、各位校友、各位朋友们：

非常开心今天能站在这里，十年一次的相聚格外珍贵。筹备这次活动时，我内心十分纠结，不确定是否该办，但看到这么多嘉宾到场，真切觉得“值得”——这份值得，源于大家的支持与陪伴。

接下来的分享，我将从“五个感谢”和“蜜蜂的十年观察与未来展望”两方面，与大家回顾过去十年的成长。

一、五个感谢：致谢伴我们前行的每一份力量

（一）感谢母校北师香港浸会大学的培养

北师香港浸会大学是我和团队过去15年所有奋斗与成长的起点，母校始终以开放、包容的姿态支持我们，这份恩情难以忘怀。这里有几个小故事想分享：

我要特别致谢创校校长吴清辉校长。全中国恐怕没有第二位校长，能像他那样包容一个大二学生带着同学上街头募捐。正是他的支持与鼓励，让我们年轻人坚持追梦，也才有了今天大家的相聚。他的包容改变了我的人生轨迹。

每次回到北师香港浸会大学，我都倍感温暖。今天现场也有两桌母校的教授。在社会创业的十年里，我常觉得自己历经“蹂躏”与“鞭打”，但每次返校，教授和老师们的鲜花、赞美和鼓励总能给我们力量。如今流行的“情绪价值”，我们在母校总能轻易获得——受的委屈能被治愈，迷茫时能被激励。陈致校长今天也在场，每一位校领导、老师的眼神都在告诉我们“你们可以”。

今年是北师香港浸会大学建校20周年，而我们刚好走过了10周年。北师香港浸会大学，是我们一切的起点。如果当年我没来广东、没进北师香港浸会大学，可能不会认识在座大多数人。所以我特别感谢母校这10年来的开放包容、支持与鼓励。

（二）感谢成长路上无私相助的每一个人

成长中，我们收获了太多赞美与鼓励，也得到了许多批评和建议，这些都成了进步的动力。这里想特别提到张革总，他对我的创业之路影响深远。

我第一次创业做餐饮，很多人问为什么叫科技公司？其实有两个原因：一是2015年“双创”氛围，北京做餐饮的也都叫科技公司；二是受张革总影响。见面时他对我说：“贾凡，创业一定要做科技公司。”正因为他的话，我第二次创业成立了蜜蜂科技。他是我第一个忘年交，没有他的支持，就没有蜜蜂公司的诞生。创业12年，我遇到很多像张总这样无私支持我们的人，今天借此机会，向大家一并说声“感谢”。

（三）感谢每一位客户的信任与支持

没有客户的支持，我们走不到今天。过去十年，正是大家愿意追随蜜蜂公司所倡导的创新理念、极致的产品和精细化运营的服务，支撑着我们做“难而正确的事情”，我们才能在行业中站稳脚跟。

（四）感谢股东与合作伙伴的并肩同行

是各位股东和合作伙伴的支持与信任，让我们有机会走得更远。我们一起经历了2015年“大众创业、万众创新”的热潮，也一起走过了2018年金融危机、中美贸易战、三年疫情和房地产转型。

回顾创业12年，大致分为两个阶段：2013到2018年顺风顺水，觉得自己什么都能做；之后7年非常“受教育”，让我明白了创业的艰辛、学会了反思、理解了周期，也付出了“学费”。我大概是同龄创业者中少数同时做过To G、To B、To C的，非常难。但我不断告诉自己：“坚持做难而正确的事。”

我后来才知道有“地产五大行”，刚进入这个赛道时，我连“舞台上有什么玩家”都不清楚。幸运的是，我们也做对了一些决定，让我们在惊涛骇浪中活了下来，才有机会畅想下一个10年。

（五）感谢团队伙伴与家属的默默付出

“因为相信，所以看见”。创业路上，一路走来，有人上车、有人下车，但最终我们凝聚了一群愿意相信梦想的人。让每一个奋斗者的生活和人生更加美好和有意义，是蜜蜂公司的初心所在。

二、蜜蜂的十年观察：行业变革与核心机遇

（一）从“增量开发”到“存量运营”的行业转折

过去十年，我们清晰看到，中国房地产行业已从“增量开发时代”，全面进入以运营为核心的“存量运营时代”。当前国内存在大量低质、低效的存量物业资产，每次坐飞机降落时，透过窗户就能看到城市里遍布的不动产——它们分属政府、企业、个人，很多没有被充分盘活。

改革开放40年来，中国家庭的主要财富都集中在不动产领域。因此，未来10到20年，如何通过“焕新升级”让这些存量资产释放价值，是我们看到的核心机遇，也是行业需要解决的重要课题。

（二）中国不动产运营的“差距”与“短板”

中国在高品质、精细化的不动产运营领域，与欧美、日本、新加坡等国有至少20年差距。问题不全在投资强度，更多差在理念、美育和持之以恒的态度。过去40年赚快钱太容易，很少有人沉下心做“一块一块赚钱”的事，但中国需要这样的改变。

举个例子：左边是我们一些机场等公共设施，右边是我喜欢的新加坡樟宜机场和多哈机场。我会因为多哈机场的一只大熊专门去转机。它们有一流的建筑、室内设计和运营。中国很多机场投资强度远高于多哈，却常是“一流的建筑、二流的装修、三流的运营管理”，没能达到同样水准，这是未来必须提升的。

另一个问题是我常说的审美“集体失察”。这种现象在改善，但还远远不够。不止不动产，很多行业都存在。比如公园，很多城市习惯先道路硬化、再摆雕塑、再亮化，像“人造美女”。而伦敦海德公园、纽约中央公园连路牙都没有，一切都是自然的。我们花了很多钱，却不是最佳效果。

为什么会这样？我相信会改变。越来越多90后、00后受过美育熏陶，正进入各行各业推动改变。

（三）值得借鉴的国际案例

还有一些好的例子：德国很好结合技术严谨与美学价值，保时捷、西门子都是一流技术加审美。日本索尼、松下也是如此，我们90年代就在用他们的产品，他们技术创新与美学体验的融合让他们在全球所有行业竞争中能够脱颖而出。法国靠美学驱动与设计至上打造出爱马仕、LV等品牌，赢得美学和品牌溢价。

所以我觉得这是中国要发生改变的。中国不缺产业园区和写字楼，但缺高品质的。房地产行业面临挑战，我们已不缺房子，但老百姓真的住得好吗？很多一线城市房价很贵，但品质并未匹配。这必须改变。

三、蜜蜂的未来：坚守初心，拓展边界

（一）不变的核心：对“美好生活”的追求

尽管行业在变，我觉得有两件事不会变：一是人们对于美好生活、高品质生活的追求和向往不会变；二是年轻人对于美好的工作与生活环境的追求以及由此带来的情绪价值满足不会变。

（二）蜜蜂的定位与愿景

蜜蜂在做什么？我们看到了这些问题与价值。希望用创新、设计和精细化运营能力，把不良、低效、闲置存量资产改造为优质资产。我们的愿景是“做中国最具创新精神的资产运营商”。

为让大家更清晰了解我们的定位，团队做了一张行业图谱，从两个维度解读：

第一个维度是“投入轻重”：我们属于轻资产运营商，类似万豪酒店——万豪拥有100多年历史，在全球有1万家酒店，但99.9%的资产都不属于自己，核心价值在于输出品牌、客户资源、管理系统和运营理念。未来，蜜蜂旗下的BEEPLUS和CITYPLUS两个品牌，就要朝着“产办界的万豪”方向努力。

第二个维度是“业务领域”：轻资产运营赛道很宽，涵盖产办、公寓、酒店、购物中心、住宅等多个领域。目前，我们聚焦“产办”领域，但未来不排除横向拓展到公寓等其他领域，在更多细分市场创造可能性。

（三）多品牌矩阵：打破偏见，拓展边界

“最具创新精神”，要求我们要在资产运营中打破边界，探索更多可能。过去十年，很多人认为“蜜蜂就是BEEPLUS”，但从今天起，我想告诉大家：蜜蜂不仅仅是BEEPLUS。未来，我们将推出多品牌矩阵：聚焦一线城市核心地段的商办业务的CITYPLUS、主打智能化的品牌HERO、后续还可能推出更多覆盖不同领域的品牌。

我们的使命，是“以空间连接彼此，激发每个了不起的梦想”。蜜蜂做的是与“空间”相关的生意，而“连接”是核心——在我们的生态里，有政府（G）、企业（B）、个人（C），我们希望成为桥梁，实现G与G、B与B、C与C之间的连接，激发企业、政府和个人的梦想。

最后，再次感谢每一位到场和远程祝福的朋友们、同学们、校友们，过去10年，是你们的支持与陪伴，让我们走到今天。希望下一个10年，我们能以更好成绩回报大家，期待你们继续支持。